תמ"א 38, החלטה ארצית או עירונית?

האחריות על הגדלת כמות הדירות עוברת לרשויות המקומיות

המתווה סוכם: תב"ע במקום תמ"א 38

צילומים: אבינדב בגין בלוגינון

בכירים בענף התכנון והבנייה הסכימו באופן גורף לסיים את תמ"א 38, וגיבשו עקרונות למתווה חלופי. אחד הפתרונות שנבחנים הוא שכל רשות מקומית תגבש לעצמה תוכנית משלה להתחדשות עירונית.
בפגישה שהתקיימה ב-06/10 בנוכחות בכירים ממינהל התכנון, נציגי משרדי הבינוי והשיכון, האוצר והמשפטים, עובדי הרשות להתחדשות עירונית ונציגי מטה הדיור, סיכמו השותפים את עקרונות המתווה שיחליף את תמ"א 38.

מלבד ההסכמה הגורפת על סיומה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) באוקטובר 2022 - שעוד נדרשת לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה שתתכנס בשבועות הבאים - הצדדים החליטו על קידום תיקון חדש, שיאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטלי ההשבחה בגין תוכניות להתחדשות עירונית. תיקון זה צפוי להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
בניגוד למצב הקיים היום, שבו יזם המקדם פרויקט תמ"א 38 מקבל פטור אוטומטי מתשלום היטל השבחה, נבחנת האפשרות של גבייה חלקית של ההיטל. בכירים במשרד הבינוי והשיכון ובמשרד המשפטים מקדמים הצעה לגביית היטל חלקי, שתתאפשר בעזרת הנחה שהמדינה תסבסד - כך שההיטל שייגבה ישווה ל-25% בלבד מההיטל המלא.

ההיגיון שעומד מאחורי התיקון הזה הוא לאפשר לרשות המקומית לקבל היטל השבחה חלקי גם ממימוש של תמ"א 38 נקודתית או מתחמית. הדבר יאפשר לפתח את התשתיות הישנות ולתת מענה לצורכי הציבור הגדלים נוכח תוספת התושבים בעקבות הפרויקטים - ולא רק בתוכניות פינוי בינוי.
כמו כן, ייבחן מעבר מתוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לתוכנית בניין עיר (תב"ע). המשמעות היא שכל רשות מקומית תידרש לייצר לעצמה תוכנית מקומית ובה הזכויות שמוקנות לטובת התחדשות עירונית, לצד חובות ודרישות. מעבר כזה יכול להגדיל את הוודאות התכנונית תוך טיפול בתשתיות ומענה לצורכי הציבור, וכן צפוי לקצר את זמני אישור התוכניות. זאת משום שהתנאים והדרישות הייחודיות של הרשות לקבלת ההיתר יהיו מצויים כבר בתב"ע, בניגוד למצב כיום שבו חלק מהמגבלות והתנאים המיוחדים עולים לדיון רק כאשר התוכנית מגיעה לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ההסכמה לסיום תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית התקבלה על ידי כל הגורמים הממשלתיים, לאור העובדה כי תמ"א 38 לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה היא הוקמה - טיפול באזורי הסיכון בפריפריה. גם בהיבט הדאגה לתושבים החטיאה התוכנית את מטרתה, שכן קידום פרויקטים עבור הבניין הבודד פגע במרקם העירוני, ולא נתן מענה מספק לתשתיות כגון גני ילדים, טיפות חלב, מדרכות רחבות, פארקים ועוד.
הגורמים המקצועיים שקלו בדיון גם אפשרות של הרחבת סמכויות הוועדה המחוזית כמי שתוכל לאשר חלק מהתוכניות להתחדשות עירונית, לאור העקרונות שתקבע המועצה הארצית לתכנון ובנייה - שינחו גם את הרשויות המקומיות בעת כתיבת התב"עות.

באשר לחששות של יזמים ותושבים הנמצאים בשלבים מתקדמים של איסוף הסכמות ליציאה לפרויקט, הוחלט כי פרויקטים של תמ"א המקודמים כיום במוסדות התכנון לא ייפגעו, ובהמשך ייקבעו הוראות מעבר שיגדירו את פרק הזמן להגשת בקשות חדשות. בשבועות הקרובים ועדת המשנה של המועצה הארצית (הולנת"ע) צפויה להתכנס ולדון בפרטי המתווה וכן לשמוע את כל הצדדים הרלוונטיים.
שרת השיכון והבינוי, יפעת שאשא-ביטון: "תמ"א 38 לא מומשה בערים שבהן קיים סיכון גבוה לרעידות אדמה, ובחלק מהערים שבהן מומשה הפכה למפגע תכנוני. בשלוש השנים הבאות תאושר תוכנית חדשה ורלוונטית יותר שתעוגן בחקיקה ותעסוק בהיבטים של תכנון, תקינה, מענה לצרכי ציבור, תקציב למימוש בפריפריה והקלה בתהליכים הבירוקרטיים. תהליכי ההתחדשות העירונית צריכים להיות מוגדרים כיעד לאומי בתחום הדיור. הם חיוניים לצמצום פערים ומהווים כלי נוסף להגדלת היצע הדיור".

מקור הכתבה, גילי מלניצקי, 06.10.2019

להמשך קריאה על העתקת עצים בתהליך בנייה בכיכר המדינה בתל אביב